导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗>

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。